Vergunningsvrij bouwen: wat mag er op uw perceel?

Wat zijn de basisregels onder de Omgevingswet?

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. De vergunningsvrije bouwmogelijkheden zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), Bijlage II.

Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een woning gelden specifieke maatvoeringen: maximale bouwhoogte, maximale oppervlakte, afstand tot de erfgrens en maximaal bebouwd oppervlak van het achtererf.

• Aanbouw achtererf: max. 4 meter uit de achtergevel (tenzij het bestemmingsplan meer toestaat).
• Hoogte bijgebouw: max. 3 meter bij plat dak, max. 5 meter bij schuine kap.
• Erfafstand bij buurmanlots: min. 1 meter tot de erfgrens.
• Bebouwingspercentage: max. 50% van het achtererf bebouwd, tot maximaal 150 m².

Wanneer gelden aanvullende regels?

De vergunningsvrije regels uit het Bbl zijn een minimum. Gemeenten kunnen in het omgevingsplan strengere of ruimere regels opnemen. Altijd het gemeentelijke omgevingsplan raadplegen.

In een beschermd stads- of dorpsgezicht, of bij een rijksmonument, gelden bijna altijd aanvullende eisen. Hier is sneller een vergunning of instemming van de gemeente nodig.

• Beschermd stadsgezicht: welstandseisen gelden ook bij vergunningsvrij bouwen.
• Monument: ook kleine ingrepen kunnen vergunningsplichtig zijn.
• Bestemmingsplan of omgevingsplan: kan aanvullende beperkingen bevatten.
• VvE: toestemming van de Vereniging van Eigenaren kan extra vereist zijn.

De vaakst gemaakte aannames die fout uitpakken

In de praktijk lopen verbouwers vast op drie verkeerde aannames over vergunningsvrij bouwen.

• "Mijn buurman mocht het ook" — hun perceel, bestemmingsplan of situatie kan anders zijn.
• "De aannemer heeft dit al geregeld" — een aannemer is niet verantwoordelijk voor vergunningsplicht.
• "Het staat niet rood op de kaart" — bestemmingsplan-kaarten tonen niet alle beperkingen.

Hoe check je uw eigen situatie?

Het Omgevingsloket (omgevingsloket.nl) geeft een eerste indicatie of een activiteit vergunningsplichtig is. Maar de uitkomst is algemeen en houdt geen rekening met lokale afwijkingen in het omgevingsplan.

Een specifieke check voor uw adres en bouwplan geeft meer zekerheid — en een concreet gesprekspunt voor de gemeente.